Der Immobilienkauf im Allgemeinen

Der Vertrag über den Kauf einer Immobilie stellt schon allein wegen seiner finanziellen Tragweite sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer eine bedeutungsvolle Angelegenheit dar.

Der Abschluss eines Immobilienkaufvertrages ist nur unter Mitwirkung des Notars möglich.

Das Kaufobjekt kann sehr unterschiedlich sein, etwa ein Ackergrundstück, ein Bauplatz, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht.

Je nach Objekt sind von dem Notar verschiedene Vertragsbedingungen bei der Erstellung eines Vertragsentwurfs zu berücksichtigen.

Da der Eigentumswechsel beim Immobilienkauf erst mit Eintragung im Grundbuch nach geleisteter Kaufpreiszahlung erfolgt, enthält der notarielle Vertrag i.d.R. für den Käuferschutz folgende Mechanismen:
Der Käufer braucht den Kaufpreis erst zu zahlen, wenn

• für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, welche seinen Anspruch auf Eigentumsumschreibung sichert
• alle für den Kaufvertrag erforderlichen Genehmigungen vorliegen und der Vertrag damit rechtswirksam ist
• die lastenfreie Übereignung gesichert ist, indem die Einverständniserklärung aller im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger zu ihrer Löschung (Löschungsbewilligung) vorliegt
• die Gemeinde oder andere von dem ihnen zustehenden Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen.

Liegen all diese Voraussetzungen vor, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer auf.

Zum Schutze des Verkäufers beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erst, wenn der Verkäufer die Zahlung des Kaufpreises an ihn schriftlich bestätigt.

Aus dem notariell beurkundeten Anspruch kann wie aus einem Gerichtsurteil vollstreckt werden, ein weiterer Prozess des Verkäufers bei Nichtzahlung des Kaufpreises durch den Käufer ist also nicht erforderlich.

Vor Abschluss des Bauträgervertrages sollte sich der Käufer mit folgenden Unterlagen vertraut machen, welche er vorab vom Notar erhalten kann:

• Baubeschreibung
• Baupläne
• bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
• den Entwurf eines Bauträgervertrages.

Wichtigste Regelungen im Bauträgervertrag sind:

• Regelungen, wann und wie der Kaufpreis zu bezahlen ist
• welche weiteren Bauleistungen (etwa Kosten für Straßen, Spielplatz) im Kaufpreis enthalten sind
• bis zu welchem Zeitpunkt der Bau fertig gestellt sein muss
• welche Rechte des Käufers bestehen, wenn Baumängel auftreten.

Das Zusammenleben der Wohnungseigentümer sowie deren Rechte und Pflichten werden zum einen durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Auf die Besonderheiten der Wohnanlage abgestimmte Regeln enthält außerdem die sog. Gemeinschaftsordnung.

Hierin ist etwa geregelt, wie die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und Versicherung, Strom, Heizung usw. unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt werden, wer für welche Reparaturen verantwortlich ist, ob der einzelne Eigentümer zum Verkauf oder für eine geänderte Nutzung der Wohnung die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft braucht.

Schließlich können auch durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung verbindliche Regelungen für die Wohnungseigentümer getroffen werden.

Wer beabsichtigt, eine Eigentumswohnung zu erwerben, sollte sich also vorab eingehend mit der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, der Hausordnung sowie den Beschlüssen der Eigentümerversammlung aus der Vergangenheit vertraut machen.

Haben Sie Zweifel oder Fragen, hilft Ihnen Ihr Notar gerne weiter!